Στις 30 Οκτωβρίου, το Δημοτικό Γραφείο Στέγασης και Αστικής-Αγροτικής Ανάπτυξης της Xi'an και άλλα τρία τμήματα εξέδωσαν από κοινού τις "Γνωμοδοτήσεις εφαρμογής σχετικά με την εφαρμογή της "Ειδοποίησης για τη βελτίωση του συστήματος πωλήσεων εμπορικών κατοικιών", το οποίο θα εφαρμόζεται από εδώ και στο εξής. Κανόνες μεταρρύθμισης του συστήματος πωλήσεων κατοικιών, ακολουθώντας το Πεκίνο, τη Σαγκάη, το Γκουανγκζού, το Σενζέν και το Γουχάν, την Τιαντζίν, το Χανγκζού, το Σουζού, το Τσενγκντού και άλλες πόλεις.
1. Τα βασικά στοιχεία είναι όλα ευθυγραμμισμένα: η προπώληση νέων αγροτεμαχίων πρέπει να καλύπτει την κύρια δομή, να παρακολουθεί πλήρως την όλη διαδικασία των κεφαλαίων προπώλησης, να δίνει προτεραιότητα στις υπάρχουσες πωλήσεις κατοικιών για νέα αγροτεμάχια και να κλείνει τον κύκλο χρηματοδότησης του συστήματος χρηματοδότησης της τράπεζας. Ο Xi'an δεν έχει χαλαρώσει κανένα από τα τέσσερα τελικά σημεία.
2. Τρεις παράμετροι εμπίπτουν στην εθνική διάμεσο: Πρώτον, ο σταθμός καταθέσεων βρίσκεται στο υψηλότερο επίπεδο. Οι 15 πόλεις χωρίζονται σε τρία επίπεδα: 1% για το Πεκίνο, 3% για τη Σαγκάη, το Shenzhen και το Suzhou και 5% για τις άλλες πόλεις και το Xi'an. Το επίπεδο 5% αυξάνει το κόστος δισταγμού και επίσης ενισχύει συμμετρικά τους περιορισμούς παράδοσης. Δεύτερον, προβλέπονται άτοκες ρυθμίσεις για πληρωμή γης σε δόσεις και το υπόλοιπο μπορεί να εξοφληθεί σε έως και δύο χρόνια. Η Σιάν ορίζει ότι το 50% της πρώτης δόσης θα πρέπει να καταβληθεί εντός έξι μηνών και το υπόλοιπο εντός ενός έτους. Μπορεί να παραταθεί για έως και δύο χρόνια κατόπιν έγκρισης και δεν θα χρεωθεί τόκος για την έγκαιρη πληρωμή. Αυτό είναι σύμφωνο με πόλεις όπως το Πεκίνο, το Hangzhou και το Chengdu που επιτρέπουν την πληρωμή του υπολοίπου σε δύο χρόνια και άτοκα. Ταυτόχρονα, το παράθυρο της πρώτης δόσης χαλαρώνει στους έξι μήνες, δηλαδή έξι φορές το mainstream «30 ημέρες». Τρίτον, η μεταβατική περίοδος λήγει στα τέλη του 2027 και παρατείνεται μέχρι το τέλος του 2028 για το Τσενγκντού, το Γουχάν, το Χανγκζού και το Νινγκμπό. Δεν υπάρχει ενιαία προθεσμία για το Hefei. Το επόμενο έτος, η κύρια κυκλοφορία των νέων σπιτιών στο Xi'an θα εξακολουθήσει να είναι σπίτια εκτός σχεδίου σύμφωνα με τους «παλιούς κανόνες».
3. Η καινοτομία βρίσκεται στη διαδικασία: Κατά τη διαδικασία ολοκλήρωσης, τα χαρακτηριστικά της Xi'an επιτρέπουν στις εταιρείες ακινήτων να καταρτίζουν σταδιακά σχέδια και να καθοδηγούν την ολοκλήρωση των μικρότερων μονάδων με τη σειρά. το κτίριο χωρίζεται σε δύο στάδια: υπόγειο και υπέργειο με βάση τα θετικά και αρνητικά μηδενικά σημεία. το έργο της πλήρους διακόσμησης αντιμετωπίζεται σταδιακά σύμφωνα με την τραχιά και τη διακόσμηση. Το Wuhan έχει παρόμοια διάταξη, το Hangzhou έχει μόνο δύο σκαλοπάτια για πλήρη διακόσμηση και το Tianjin και το Suzhou δεν έχουν τέτοιες εγκαταστάσεις. Υπό τους διπλούς περιορισμούς των περιορισμένων προπωλήσεων και των στεγαστικών δανείων μετά την ολοκλήρωση, ο κύκλος είσπραξης πληρωμών των εταιρειών ακινήτων έχει επιμηκυνθεί κατά ενάμιση έως δύο χρόνια. Η πιο ρεαλιστική ρύθμιση για αντιστάθμιση κινδύνου έναντι των νέων κανονισμών είναι να μετατραπεί η ολοκλήρωση του έργου σε «κόμβο ταμειακών ροών που μπορεί να εξαργυρωθεί σταδιακά».
4. Αντίκτυπος στην αγορά: Βραχυπρόθεσμα, η κύρια προσφορά νέων κατοικιών εξακολουθούν να είναι τα έργα μεταβατικών αποθεμάτων και τα νέα έργα προπώλησης με ανώτατο όριο. Προτεραιότητα δίνεται στις υπάρχουσες κατοικίες, αλλά το βραχυπρόθεσμο μερίδιο αγοράς είναι περιορισμένο και η αγορά εξακολουθεί να χωνεύει κυρίως τη μετοχή. Μεσοπρόθεσμα, τα ανώτατα όρια προπωλήσεων και ο δανεισμός μετά το στεγαστικό δάνειο θα επιμηκύνουν τον κύκλο αποπληρωμής, θα επιταχύνουν τον ρυθμό της προσφοράς και θα προωθήσουν την παθητική αφαίρεση του υπάρχοντος αποθέματος. Πρέπει να είμαστε επιφυλακτικοί για την τοπική αναντιστοιχία που προκαλείται από τη συγκεντρωμένη λήξη της μεταβατικής περιόδου το 2027 και τη στενή νέα προσφορά.
5. Δύο πράγματα μένουν να φανούν: Πρώτον, η ισχύς καθορισμού του ανώτατου ορίου θα μεταφερθεί στη δικαιοδοσία και εάν τα πρότυπα διαφόρων περιφερειών και κομητειών μπορούν να ενοποιηθούν. Δεύτερον, δεν έχουν ακόμη εκδοθεί τα μέτρα εποπτείας του ταμείου προπώλησης και οι μέθοδοι εγγραφής στεγαστικών δανείων νοικοκυριών.
Συνολικά, οι λεπτομερείς κανόνες του Xi'an εφαρμόζουν αυστηρά τις βασικές απαιτήσεις της κεντρικής κυβέρνησης για περιορισμένες προπωλήσεις, πλήρη εποπτεία κεφαλαίων κ.λπ. Ταυτόχρονα, θεσπίζονται σαφείς και λεπτομερείς κανονισμοί με βάση την τοπική πραγματικότητα σε πρακτικές πτυχές, όπως μεταβατικές ρυθμίσεις έργων, υπερβολικές αναλήψεις κεφαλαίων και δόσεις πληρωμής γης. Η πολιτική λαμβάνει υπόψη την ομαλή μετάβαση των υφιστάμενων έργων και την υποκείμενη ανασυγκρότηση των σταδιακών κανόνων και έχει κάποια αξία αναφοράς για την επακόλουθη εισαγωγή λεπτομερών κανόνων από τις κεντρικές και δυτικές πόλεις. (Li Li, Γενικός Διευθυντής του Ινστιτούτου Ερευνών Δείκτης Xi'an Branch of China)
Υπεύθυνος συντάκτης: Li Xia