Am 30. Oktober gaben das Xi'an Municipal Housing and Urban-Rural Development Bureau und drei weitere Abteilungen gemeinsam die „Umsetzungsmeinungen zur Umsetzung der „Mitteilung zur Verbesserung des Systems zum Verkauf von Gewerbeimmobilien“ heraus, die von nun an umgesetzt werden. Xi'an ist die 15. Stadt des Landes und die erste im Nordwesten, die nach Peking, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen und Wuhan die „8·28“-Reformregeln für das Verkaufssystem für Gewerbeimmobilien der Zentralregierung umgesetzt hat. Tianjin, Hangzhou, Suzhou, Chengdu und andere Städte.

1. Das Endergebnis stimmt alle überein: Der Vorverkauf neuer Grundstücke muss die Hauptstruktur abdecken, den gesamten Prozess der Vorverkaufsgelder vollständig überwachen, dem Verkauf bestehender Häuser für neue Grundstücke Vorrang einräumen und den Finanzierungskreislauf des Sponsorbanksystems schließen. Xi'an hat keines der vier Grundprinzipien gelockert.

2. Drei Parameter fallen im Bundesmedian: Erstens liegt die Pfandstation auf dem höchsten Niveau. Die 15 Städte sind in drei Stufen unterteilt: 1 % für Peking, 3 % für Shanghai, Shenzhen und Suzhou und 5 % für die anderen Städte und Xi'an. Das 5 %-Niveau erhöht die Verzögerungskosten und verstärkt symmetrisch auch die Lieferbeschränkungen. Zweitens sind auch zinslose Vereinbarungen für die Ratenzahlung des Grundstücks vorgesehen, wobei der Restbetrag in bis zu zwei Jahren abbezahlt werden kann. Xi'an schreibt vor, dass 50 % der ersten Rate innerhalb von sechs Monaten und der Restbetrag innerhalb eines Jahres zu zahlen sind. Sie kann nach Genehmigung um bis zu zwei Jahre verlängert werden, bei fristgerechter Zahlung fallen keine Zinsen an. Dies steht im Einklang mit Städten wie Peking, Hangzhou und Chengdu, die eine zinslose Rückzahlung des Restbetrags in zwei Jahren ermöglichen. Gleichzeitig wird das Zeitfenster für die erste Rate auf sechs Monate gelockert, was dem Sechsfachen der üblichen „30 Tage“ entspricht. Drittens endet die Übergangsfrist Ende 2027 und wird für Chengdu, Wuhan, Hangzhou und Ningbo bis Ende 2028 verlängert. Für Hefei gibt es keine einheitliche Frist. Im nächsten Jahr werden in Xi'an vor allem Neubauhäuser nach den „alten Regeln“ gebaut, die nicht mehr im Bau sind.

3. Innovation liegt im Prozess: Während des Fertigstellungsprozesses ermöglichen die Eigenschaften von Xi'an Immobilienunternehmen, Phasenpläne zu erstellen und die Fertigstellung der kleinsten Einheiten nacheinander zu steuern; Das Gebäude ist in zwei Phasen unterteilt: unterirdisch und oberirdisch, basierend auf den positiven und negativen Nullpunkten. Das gesamte Dekorationsprojekt wird in Etappen nach Rohbau und Dekoration abgewickelt. Wuhan hat eine ähnliche Regelung, Hangzhou verfügt nur über zwei Stufen für die vollständige Dekoration und Tianjin und Suzhou verfügen nicht über solche Einrichtungen. Aufgrund der doppelten Beschränkungen durch begrenzte Vorverkäufe und Hypothekendarlehen nach der Fertigstellung hat sich der Zahlungszyklus von Immobilienunternehmen um eineinhalb bis zwei Jahre verlängert. Die pragmatischste Lösung zur Absicherung gegen die neuen Vorschriften besteht darin, die Fertigstellung des Projekts in einen „Cashflow-Knoten zu verwandeln, der stufenweise eingelöst werden kann“.

4. Marktauswirkungen: Kurzfristig besteht das Hauptangebot an neuen Häusern immer noch aus Übergangsbestandsprojekten und neuen, begrenzten Vorverkaufsprojekten. Bestehende Häuser haben Vorrang, der kurzfristige Marktanteil ist jedoch begrenzt und der Markt verdaut immer noch hauptsächlich den Bestand. Mittelfristig werden gedeckelte Pre-Sales- und Post-Hypothekendarlehen den Rückzahlungszyklus verlängern, das Angebotstempo zurückfahren und den passiven Abtransport bestehender Bestände fördern. Wir müssen uns vor dem lokalen Missverhältnis in Acht nehmen, das durch das konzentrierte Auslaufen der Übergangsfrist im Jahr 2027 und das knappe neue Angebot verursacht wird.

5. Zwei Dinge bleiben abzuwarten: Erstens wird die Entscheidungsbefugnis über die Obergrenze auf die Gerichtsbarkeit übertragen und ob die Standards verschiedener Bezirke und Kreise vereinheitlicht werden können; Zweitens wurden die Überwachungsmaßnahmen für Vorverkaufsfonds und die Registrierungsmethoden für Haushaltshypotheken noch nicht erlassen.

Insgesamt setzen die detaillierten Regeln von Xi'an die grundlegenden Anforderungen der Zentralregierung in Bezug auf begrenzte Vorverkäufe, vollständige Überwachung der Gelder usw. strikt um. Gleichzeitig werden klare und detaillierte Vorschriften auf der Grundlage der örtlichen Gegebenheiten in praktischen Aspekten wie Übergangsprojektvereinbarungen, Abhebungen überschüssiger Gelder und Landzahlungsraten erlassen. Die Richtlinie berücksichtigt den reibungslosen Übergang bestehender Projekte und die zugrunde liegende Neugestaltung schrittweiser Regeln und hat einen gewissen Referenzwert für die spätere Einführung detaillierter Regeln durch zentrale und westliche Städte. (Li Li, General Manager der Xi'an-Zweigstelle des China Index Research Institute)

Verantwortlicher Redakteur: Li Xia