Op 30 oktober hebben het Xi'an Municipal Housing and Urban-Rural Development Bureau en drie andere afdelingen gezamenlijk de "Implementatieadviezen over de implementatie van de" Notice on Improving the Commercial Housing Sales System "uitgebracht, die vanaf nu ten uitvoer zullen worden gelegd. Xi'an is de 15e stad van het land geworden en de eerste in het noordwesten die de "8·28" hervormingsregels voor het verkoopsysteem voor commerciële woningen van de centrale overheid heeft geïmplementeerd, in navolging van Peking, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen en Wuhan. Tianjin, Hangzhou, Suzhou, Chengdu en andere steden.

1. De onderste lijnen zijn allemaal op één lijn: de voorverkoop van nieuwe percelen moet de hoofdstructuur afdekken, het hele proces van voorverkoopfondsen volledig monitoren, voorrang geven aan de verkoop van bestaande huizen voor nieuwe percelen, en de financieringskring van het sponsorende bankensysteem sluiten. Xi'an heeft geen van de vier basisregels versoepeld.

2. Drie parameters vallen in de nationale mediaan: Ten eerste bevindt het afstortstation zich op het hoogste niveau. De vijftien steden zijn verdeeld in drie niveaus: 1% voor Peking, 3% voor Shanghai, Shenzhen en Suzhou, en 5% voor de andere steden en Xi'an. Het niveau van 5% verhoogt de aarzelingskosten en vergroot ook symmetrisch de leveringsbeperkingen. Ten tweede zijn er ook renteloze regelingen voor de betaling van grond in termijnen, waarbij het resterende saldo in maximaal twee jaar kan worden afbetaald. Xi'an bepaalt dat 50% van de eerste termijn binnen zes maanden moet worden betaald, en het saldo binnen een jaar. Na goedkeuring kan de overeenkomst met maximaal twee jaar worden verlengd. Bij tijdige betaling wordt geen rente in rekening gebracht. Dit komt overeen met steden als Beijing, Hangzhou en Chengdu, waar het saldo in twee jaar en rentevrij kan worden betaald. Tegelijkertijd wordt de eerste termijn versoepeld tot zes maanden, wat zes keer zoveel is als de reguliere ‘30 dagen’. Ten derde eindigt de overgangsperiode eind 2027 en wordt deze verlengd tot eind 2028 voor Chengdu, Wuhan, Hangzhou en Ningbo. Er is geen uniforme deadline voor Hefei. Het komende jaar zal de hoofdcirculatie van nieuwe huizen in Xi'an nog steeds bestaan ​​uit nieuwbouwwoningen volgens de "oude regels".

3. Innovatie zit in het proces: tijdens het voltooiingsproces zorgen de kenmerken van Xi'an ervoor dat vastgoedbedrijven gefaseerde plannen kunnen opstellen en de voltooiing van de kleinste eenheden in volgorde kunnen begeleiden; het gebouw is verdeeld in twee fasen: ondergronds en bovengronds op basis van de positieve en negatieve nulpunten; het volledige decoratieproject wordt in fases afgehandeld volgens ruwbouw en decoratie. Wuhan heeft een soortgelijke regeling, Hangzhou heeft slechts twee stappen voor volledige decoratie, en Tianjin en Suzhou hebben dergelijke faciliteiten niet. Onder de dubbele beperkingen van gelimiteerde voorverkoop en hypotheekleningen na voltooiing is de betalingsincassocyclus van vastgoedbedrijven met anderhalf tot twee jaar verlengd. De meest pragmatische regeling om zich tegen de nieuwe regelgeving in te dekken, is om van de voltooiing van het project een 'cashflowknooppunt te maken dat in fasen kan worden verzilverd'.

4. Marktimpact: Op de korte termijn bestaat het voornaamste aanbod van nieuwe huizen nog steeds uit de overgangsvoorraadprojecten en de nieuwe voorverkoopprojecten met beperkte limiet. Bestaande woningen krijgen voorrang, maar het marktaandeel op de korte termijn is beperkt en de markt is de voorraad nog grotendeels aan het verteren. Op de middellange termijn zullen gelimiteerde pre-sales en post-hypothecaire leningen de terugbetalingscyclus verlengen, het aanbod terugdrijven en de passieve verwijdering van bestaande voorraden bevorderen. We moeten op onze hoede zijn voor de lokale mismatch die wordt veroorzaakt door het geconcentreerd aflopen van de transitieperiode in 2027 en het krappe nieuwe aanbod.

5. Er moeten nog twee dingen worden bezien: ten eerste zal de beslissingsbevoegdheid voor de maxima worden overgedragen aan de jurisdictie, en of de normen van verschillende districten en provincies kunnen worden verenigd; ten tweede zijn de toezichtmaatregelen voor pre-salefondsen en de registratiemethoden voor huishoudens nog niet uitgevaardigd.

Over het geheel genomen implementeren de gedetailleerde regels van Xi'an strikt de basisvereisten van de centrale overheid op het gebied van gemaximeerde voorverkoop, volledig toezicht op fondsen, enz. Tegelijkertijd worden er duidelijke en gedetailleerde regels opgesteld op basis van de lokale realiteit met betrekking tot praktische aspecten zoals overgangsprojectregelingen, overtollige geldopnames en termijnbetalingen voor land. Het beleid houdt rekening met de soepele overgang van bestaande projecten en de onderliggende reconstructie van incrementele regels, en heeft een zekere referentiewaarde voor de daaropvolgende introductie van gedetailleerde regels door centrale en westerse steden. (Li Li, algemeen directeur van de Xi’an-afdeling van het China Index Research Institute)

Verantwoordelijke redacteur: Li Xia