受9月部分城市加快供地、宅地供应集中放量影响，10月300城住宅用地成交规模、出让金同比大幅增长，10月推地规模已显著回落。10月土地成交规模大幅增长，主要受前期供应放量带动，成交结构以三四线城市为主。

根据中指研究院监测数据，10月，300城住宅用地成交规划建筑面积10820万平方米，同比增长91.8%；出让金3756亿元，同比增长89.0%。

成交放量主要受供应端带动，在去库存相关政策执行节点影响下，9月部分城市加快供地节奏，300城宅地推出规划建面同比增长106%，其中二线城市增长66.2%、三四线城市增长120%，一线城市下降6.1%。前期供应集中释放，推动10月宅地成交规模、出让金走高。

从成交结构看，10月300城宅地成交以三四线城市为主，成交规划建筑面积、出让金占比分别为86%和73%。需要指出的是，成交规模增长并不意味着土拍热度回升。10月，300城宅地平均溢价率仅1.5%，降至近年月度新低，市场仍以底价成交为主，房企投资态度整体偏审慎。

从后续走势看，10月300城宅地推出规划建面为4306万平米，同比下降46%，短期土地供应端缩量态势未改。

溢价地块：房企投资进一步向确定性收敛，高溢价地块主要集中于核心区位、低密小体量、总价可控的优质地块。重点城市来看，10月核心城市土拍热度较9月明显回落，底价成交仍是市场主流。据中指研究院监测，溢价地块主要呈现以下特征：

一是核心稀缺片区仍有个案溢价，但热度范围更窄、溢价更收敛。杭州萧山、广州黄埔科学城、郑州中原二砂、武汉光谷中心城等断供多年或供应接近尾声的改善板块获得一定竞价，其中杭州杭政储出[2026]78号地块经97轮竞价，由滨江集团以总价29.69亿元获取，成交楼面价53472元/㎡，溢价率达48.53%，这是杭州8·28新政细则落地后市区出让的首宗宅地。

二是低密、小体量、低总价地块延续溢价主力地位。10月高溢价地块容积率多为1.5以下，规划建面普遍不足8万平方米，成交价多在10亿元以内，在商品住房销售制度改革推进、资金占用周期拉长背景下，房企更重视开发节奏、总价门槛与去化确定性。

三是区域深耕与连续加仓特征进一步强化。邦泰集团9月底竞得郑州二砂21号地块后，10月再获同片区24号地块，属于同一板块的持续加仓；保利发展、滨江集团等企业在熟悉区域获取高溢价地块，既有项目去化表现和产品验证成为新地块定价的重要依据。

整体来看，10月重点城市土地成交仍显平淡，房企投资进一步向“确定性”收敛，溢价竞争集中于核心区位、低密小体量、总价可控且已有销售验证的地块。后续土地市场走势将取决于住房销售回稳的持续性、企业资金面的改善程度以及各地细则执行的实际影响。

地方细则发布：10月商品住房销售制度改革进入细则密集落地期，武汉、天津、杭州、深圳、宁波、十堰、温州、苏州、合肥、成都、长沙、西安、济南、南京相继出台实施细则，截至10月末已有17个城市细则落地。

从已出台细则看，各地以8月28日为重要节点，对新公告地块预售及现售条件、在途项目过渡安排、预售资金监管、土地出让价款缴纳及按揭贷款发放等作出明确规定，部分城市还提出分期开发、分期验收及保函置换等配套措施。

11月待拍土地：截至11月1日，300城待拍涉宅用地起始总价超2300亿元，南京、成都、苏州、北京待拍金额领先。

8·28新政后两个月，政策对土地市场的影响仍处于传导初期。10月300城住宅用地成交规模及出让金同比大幅增长，主要受9月供应集中放量带动，成交结构仍以三四线城市为主，平均溢价率降至近年低位，整体土地市场热度仍较低。

从中长期看，新预售及现售制度调整延后销售回款节点，增加开发资金占用，降低房企资金周转效率。在销售恢复偏弱、存量项目交付及债务偿付等因素制约下，房企投资能力和地价承受能力仍面临约束。地方细则密集落地进一步明确了新老项目的政策适用边界，土地价款分期缴纳等配套安排有助于缓解部分资金压力，但难以完全抵消开发周期拉长带来的资金占用影响。

展望年末，重点城市供地和成交仍有一定规模，但房企拿地预计延续审慎态势，投资进一步向核心城市优质地块集中。

核心区位、低密小体量、总价可控且具备片区销售验证的地块仍有望获得企业关注。后续土地市场修复程度，仍取决于住房销售回稳的持续性、企业资金面的改善以及地方政策的实际执行效果。（中指研究院指数研究部总经理曹晶晶）