受828新政影响，7、8月北京土拍的火热局面大幅降温。朝阳区将台0013地块临拍前暂停出让；顺义温榆河地块仅华润、金隅+懋源两家报名参拍，现场竞拍激烈程度也远不及前几场，最终该地块由华润置地竞得。

基本信息

地块：顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊周边用地土地一级开发项目 SY00-2101-2001、2002 地块；竞得方：华润置地；成交价：82.993亿元；溢价率：17.37%；住宅成交楼面价：4.12万元/㎡。

地块详情

用地性质：R2 二类城镇住宅用地、B4 综合性商业金融服务业用地；用地规模：20.22万㎡（住宅部分约19.92万㎡，商业地块 0.30万㎡）；地上建筑规模：20.42万㎡（住宅约20.12万㎡，商业0.30万㎡）；限高：30米；容积率：1.01。

无无偿配建要求；含两条街坊路；出让文件明确禁止建设独栋别墅。

周边配套

地块位于五环与六环之间的温榆河生态走廊，在北京润园地块西北侧，配套资源与润园基本重叠。交通以自驾为主，距京承高速后沙峪出口约3公里，至地铁15号线后沙峪站约2.2公里。商业依赖中粮·祥云小镇与罗马湖商业街，3公里范围内覆盖鼎石、ISB、德威、海嘉等16所国际学校。

整体评述

本地块由华润置地竞得，与其在北京润园的项目同属一家开发商，后者可作为直接的参照样本。北京润园于2025年2月以60.24亿元底价拿下，楼面价约3.5万/㎡，开盘至今网签339套，去化近九成，成交均价约7.2万/㎡，产品涵盖平墅与院墅。

同板块内，懋源璟橒成交均价7.3万/㎡，去化约六成。二手房方面，优山美地A区挂牌均价约7.1万/㎡，龙湾别墅约7.3万/㎡，低密业态的价格区间整体保持稳定。

但同时也应注意到，同板块内低密产品的去化表现存在明显分化。懋源云纪去化率仅约26%；马头庄0503地块（容积率1.2）以底价成交，楼面价约2.23万/㎡，尚待入市。中指数据显示，2025年后沙峪板块面积供求比约为2.31，2026年供应还将进一步放量，库存去化压力正在累积。

新政对本地块的影响相对其他地块更小，1.01容积率的产品层数少、工期相对可控，别墅产品还能够毛坯交付，如果实行现房销售，项目从拿地到竣备周期也较短。（中指研究院土地市场研究负责人张凯）