中指院最新数据显示，北上深住宅租金已连续4个月环比上涨，上半年一线租金累计小幅上涨0.6%，结束连续两年调整行情；但全国50城住宅租金上半年整体下跌0.56%，二线、三四线城市租金尚未扭转下行趋势，住房租赁市场“分化修复”特征显著。

综合判断，季节性效应是本轮北上深等城市租金上行的直接驱动因素。住房租赁市场具具有显著的季节性波动特征，3月“返工潮”带动租住需求集中释放，推动北上深住宅租金环比由跌转涨；6月高校毕业季启动，新毕业大学生大规模入市进一步加速重点城市租赁需求释放，业主挂牌价格预期随之修复。7月作为毕业季需求集中释放的关键窗口期，这一支撑效应仍将持续显现。

租金房价比是衡量住房资产配置价值的核心指标。受近年来房价持续调整而租金跌幅相对平缓影响，截至6月，重点50城租金房价比已升至2.28%，较2023年初低点提高0.3个百分点，租赁资产配置价值持续提升。3月以来，北京、上海、深圳等城市住宅租金连续4个月环比上涨，反映出核心城市租赁市场对住房价值的支撑作用有所增强。但全国租金仍延续调整态势也说明，市场全面筑底尚不具备条件，楼市整体企稳仍需宏观经济、居民收入预期、调控政策多方协同发力，修复进程必然分城市、分梯队次第推进。

展望下半年，综合供给、需求与政策等多方面因素，全国住房租赁市场将延续"整体调整、分化加剧"的格局。其中一线城市下半年租金走势预计仍将以筑底企稳为主基调，前期大规模筹集的保租房项目持续入市对市场化租金将形成一定压制。二线城市内部分化加剧，产业基础较好、人口持续流入的杭州、成都、苏州等强二线城市，租金有望逐步企稳或跌幅继续收窄；而普通二线城市租金仍将面临调整压力，但经历多轮下行后下跌空间已较为有限。三四线城租赁需求相对较弱，叠加存量租赁房源供给充足，租金整体仍将延续小幅调整态势，但跌幅有望进一步收窄。

租金两极分化将从三个维度系统性重塑城市价值格局：城市间层面，核心城市租金与房价同步企稳，"双锚定"效应进一步强化资产安全垫属性，城市分化从幅度差异转向周期差异，价值梯队将持续固化。

城市内部层面，产业集聚、轨交沿线、职住平衡度高的板块租赁溢价持续凸显，远郊外围板块仍面临调整压力，租金分化将进一步影响城市更新与存量盘活的空间布局，推动板块价值重构。

资产估值层面，随着租金房价比修复至2.28%、保租房REITs扩容至9支、多层次证券化体系逐步成型，租赁资产现金流价值正在被重新定价，上海、北京等核心城市优质租赁资产率先具备资本化退出条件，"买卖价值+租赁价值"共同构成不动产估值的双支柱。

对于城市而言，能否构建有韧性的住房租赁市场、培育可持续的租赁资产生态，将成为衡量城市对长期资本吸引力和综合竞争力的新维度。（中指研究院研究主管程威）

责任编辑：李霞